Банкротство созаемщика по ипотеке и его последствия

Для большинства людей собственное жилье – предел мечтаний. С развитием кредитной сферы у граждан появилась возможность купить недвижимость благодаря заемным средствам. Нередко ипотека – единственный вариант обзавестись собственным жильем. Но она характеризуется значительными затратами, поэтому к сделке могут привлекаться созаемщики. Это помогает снизить уровень кредитной нагрузки, поскольку ипотечные платежи будут разделены поровну. Если участники сделки не смогут своевременно исполнять свои обязательства, единственный выход – банкротство созаемщика или заемщика.

Кто такие заемщик, поручитель и созаемщик

Поручители и созаемщики – граждане, возлагающие на себя обязанность по кредитным выплатам, если основной заемщик не в состоянии этого сделать. Нередко эти два понятия воспринимаются идентично. Однако это не так.

Созаемщик – равноправный участник ипотечной сделки. Он обязан погашать кредит наравне с титульным (основным) заемщиком, поскольку несет прямую финансовую ответственность перед банком. Он вправе претендовать на часть недвижимости, купленной в ипотеку.

Поручитель – финансовый гарант, обязующийся помочь в исполнении обязательств заемщика перед банковской организацией. На него возлагается ответственность по выплате ипотеки, если титульный заемщик не в состоянии исполнять свои обязанности. Его уровень дохода не учитывается, не влияет на размер ипотеки. Поручитель не может претендовать на долю в ипотечной квартире.

Гражданин, оформляющий заем на свое имя, – титульный заемщик. Если его финансовые возможности ограничены, уровень дохода не позволяет гарантировать своевременное исполнение обязательств, единственный вариант купить квартиру в ипотеку – привлечь созаемщика, который будет нести равную ответственность по выплатам.

Если заемщик допустит банкротство при ипотеке, банк переадресует на созаемщика обязанность по погашению долгов. Эта форма обеспечения займа получила широкое распространение при значительных суммах кредита и ипотечных сделках.

Оформляя соглашение, банк принимает в расчет совместный уровень дохода всех сторон ипотечной сделки. Созаемщик считается равноправным субъектом договора и несет равную ответственность по исполнению условий сделки.

Рассматривая ипотечную заявку, банк первым делом анализирует размер дохода заявителя. Если он недостаточный, к сделке может быть привлечен созаемщик, несущий солидарную ответственность. Если ипотеку оформляет семейная пара, они автоматически признаются созаемщиками. Исключение – если между супругами подписан брачный контракт.

Можно ли оформить банкротство при ипотеке

Если долговая нагрузка превысила финансовые возможности гражданина, он вправе инициировать процедуру банкротства. Неспособность основного заемщика исполнять кредитные обязательства перекладывает ответственность по внесению ипотечных платежей на созаемщика.

Банкротство заемщика банка и созаемщика отличается особым порядком. Одновременно они не вправе начинать банкротную процедуру. Созаемщик может обратиться в арбитражный суд с заявкой о несостоятельности при наличии одного из условий:

• титульный заемщик перестал вносить ежемесячные платежи по ипотеке;
• на имя созаемщика приходит уведомление от банковской организации о переадресации кредитных требований на него;
• судебные приставы инициировали исполнительное производство из-за долгов по ипотеке;
• задолженность созаемщика превысила 500 тыс. рублей;
• время просрочки превысило 90 дней;
• доходы и имущество в стоимостном выражении не способны погасить кредиторские требования.

Если созаемщик отвечает одному из перечисленных требований, он получает право объявить себя несостоятельным. В отдельных ситуациях допускается банкротство созаемщика по ипотеке, если долговая нагрузка менее 500 тыс. рублей. Например, гражданин временно утратил трудоспособность, нуждается в долгосрочном лечении или не может найти работу в течение нескольких месяцев.

Последствия при банкротстве основного заемщика

Ключевая особенность банкротства при ипотеке – взыскание задолженности за счет залогового имущества, в роли которого выступает недвижимость. Согласно положениям ФЗ-127, на предмет залога не распространяется иммунитет, поэтому он может быть реализован с торгов по требованию залогодержателя.

Если основной заемщик инициировал процесс несостоятельности, для созаемщика наступают такие последствия:

• поскольку созаемщик несет прямую финансовую ответственность перед банком, при банкротстве титульного лица обязанность по своевременному погашению ипотечных платежей переносится на него в полном объеме;
• кредитор вправе продолжить взыскание с созаемщика, после того как обязательства основного заемщика списаны в судебном порядке, но вырученных средств недостаточно для полного удовлетворения кредиторских требований;
• если созаемщик после банкротства не в состоянии вносить ежемесячные платежи, банк вправе продать предмет залога с публичных торгов;
• факт банкротства дает залогодержателю право расторгнуть ипотечное соглашение и потребовать от созаемщика полную оплату.

При банкротстве основного заемщика на продажу отправляется не только предмет залога, но и иные активы, принадлежащие должнику. Если вырученных средств недостаточно для удовлетворения требований кредитора, остаток суммы будет взыскан с созаемщика.

Последствия при банкротстве созаемщика

Нередко возникает вопрос, может ли созаемщик подать на банкротство и как это отразится на сделке. Часты ситуации, когда созаемщик по ипотечному займу не в состоянии исполнять свои кредитные обязательства. Из-за увеличения личной долговой нагрузки он принимает решение о банкротстве. Поскольку он – равноправный участник ипотечной сделки, для титульного заемщика наступит ряд негативных эффектов:

• если в реестровые требования включен ипотечный долг, залоговый актив продается на торгах;
• банк вправе самостоятельно направить заявку на добавление в реестр, что влечет за собой продажу залогового имущества;
• несостоятельность созаемщика по обязательствам, не связанным с ипотекой, может стать причиной для продажи предмета залога.

Если банкротство созаемщика происходит по причинам, не связанным с ипотекой, банковская организация оставляет за собой право на расторжение имеющихся договоренностей с основным заемщиком. Даже если платежи поступают в полном объеме и своевременно, несостоятельность созаемщика признается причиной для прекращения ипотечного кредитования.

Это связано с особенностями договорных отношений. Созаемщик рассматривается банком как равный участник сделки, несущий солидарную ответственность по уплате ипотеки. Несостоятельность в этой ситуации воспринимается как повышение рисков для кредитора. Именно поэтому он может досрочно расторгнуть сделку.

Аналогичные последствия наступают, если в качестве созаемщиков привлечено несколько граждан и один из них приобретает статус банкрота. Несмотря на то что другие участники ипотечного контракта способны исполнять свои обязанности, банк всё равно может инициировать досрочное расторжение договора.

Оптимальное решение проблемы в этой ситуации – полное закрытие ипотечного долга. Второй вариант, если созаемщик подал на банкротство, – вывод его из ипотеки и включение в сделку другого человека, не имеющего финансовых проблем.

Что будет с ипотечной недвижимостью

Согласно статистическим сводкам ЦБ РФ, около трети всех участников ипотечного кредитования не в состоянии справиться с принятыми на себя обязательствами. В любой момент может возникнуть непредвиденная ситуация, потому ручаться в полном исполнении условий ипотечного соглашения невозможно.

Если одна из сторон сталкивается с необходимостью объявления банкротства, это отражается на залоговой недвижимости. Отсутствие возможности платить по ипотеке отбирает у должника право на это жилье. Встречаются ситуации, когда гражданин пытается получить ипотеку после начала процедуры банкротства – сокрытие этого факта будет основанием для разрыва договорных отношений.

Анализируя практику, можно сделать вывод, что ипотека после начала процедуры банкротства физического лица дает право банку обратить взыскание на предмет залога даже в ситуациях, когда:

• владелец объекта – лицо, не достигшее 18 лет;
• предмет залога – единственное жилье должника;
• собственником помещений выступает лицо с инвалидностью.

Подобный подход в устранении конфликтных ситуаций объясняется тем, что ипотечное жилье не признается полноценной собственностью заемщика до момента полного погашения обязательств. Положения ст. 446 ГПК РФ не распространяются на залоговую недвижимость, в результате чего при банкротстве она выставляется на торги. На весь период действия договора предмет залога (квартира или иной объект недвижимости) признается гарантом возвращения заемных средств.

Если стороны ипотечной сделки не в состоянии исполнять свои обязательства, банк вправе инициировать расторжение договора и выставить предмет залога на продажу. Вырученные средства будут направлены на покрытие задолженности, остаток – перечислен заемщику.

Можно ли разделить ипотеку при банкротстве

Раздел долга по ипотеке не предусматривается. Это связано с ключевыми особенностями ипотечных сделок. После того как заемщик исполнит свои обязательства, предмет залога (недвижимость) переходит в его собственность, он приобретает право свободного распоряжения активами. Созаемщик в этой ситуации – равноправный участник сделки, имеющий право на долю в ипотечной квартире.

Несмотря на то что поручитель при банкротстве заемщика может нести ответственность по кредитным обязательствам, он не претендует на право собственности. Следовательно, разделить ипотеку при банкротстве одного из участников сделки невозможно.

Аналогичное правило действует в отношении ситуаций, когда созаемщиками выступают супруги. Суд всегда встает на сторону залогодержателя. Это объясняется тем, что супруги имеют общие финансовые обязательства (если между ними не заключен брачный контракт, разграничивающий их). Предмет залога нельзя разделить на доли и реализовать ту, которая принадлежит банкроту. Объект продается полностью, вырученные средства направляются на исполнение кредиторских требований.

Как вывести созаемщика из ипотеки

Если созаемщик не может продолжать быть гарантом, его можно вывести из договора. Такое решение допускается, когда у основного заемщика достаточный уровень дохода для выплаты ипотеки, нет просроченных платежей.

Итоговое решение о выводе остается за банковской организацией. Чтобы инициировать процесс, титульному заемщику нужно обратиться к кредитору и обозначить обстоятельства обращения, например потенциальное банкротство поручителя или созаемщика. Если в сделке участвует супруг или супруга, допускается выход без замены на иного участника. В этом случае достаточным основанием будет расторжение брачных отношений.

Если в ипотечной сделке участвует более двух человек, при выводе одного из них потребуется согласие всех сторон. Банк одобрит вывод или замену созаемщика, только при условии что все причастные к ипотеке лица напишут соответствующие заявления. После получения запроса у залогодержателя есть 30 дней на вынесение решения.

Нередко вывод созаемщика – единственный вариант спасения ипотечного жилья от продажи. Поскольку цель залогодержателя – своевременное исполнение обязательств, при убедительной аргументации решение будет принято в пользу вывода или замены несостоятельного лица.

Еще одним вариантом исключения созаемщика из кредитного соглашения будет рефинансирование. Это процесс, при котором заемщик получает новый кредит от другой банковской структуры с более привлекательными условиями. Вариант подходит, если у заемщика достаточный доход для своевременной выплаты по ипотечной сделке. Как только титульный заемщик исполнит условия ипотечной сделки, договор считается прекращенным, что автоматически освобождает созаемщика от возложенных на него обязанностей.

Что делать при банкротстве созаемщика

Есть несколько вариантов сохранения ипотечного жилья при банкротстве:

1. Реструктуризация. При подтвержденной несостоятельности гражданин вправе реструктуризировать свою задолженность. Для этого ему надо направить в арбитражный суд заявление, представить конкретный план погашения долгов. Этот вариант подходит, если у должника есть постоянный доход, размер которого позволяет исполнять обязательства. Плюс этого способа – должник избавляется от обязанности по уплате процентов и комиссий, предусмотренных ипотечным соглашением.
2. Выкуп жилья. При проведении торгов имущество выставляется на продажу по заниженной стоимости. Должник сможет выкупить его дешевле рыночной цены. Однако сделать это самостоятельно невозможно. Поскольку на период банкротства все материальные ресурсы находятся под контролем финансового управляющего, выкуп могут осуществить только третьи лица. Как вариант, это будут родственники должника.
3. Рефинансирование. Заемщик может взять кредит в другом банке и погасить ипотеку. Плюс этого способа – возможность получения выгодных условий благодаря понижению процентной ставки.
4. Мировое соглашение. Если должник заключит со всеми кредиторами мировое соглашение, процедура банкротства будет остановлена. Если у заемщика нет других кредитов, а долг сформировался исключительно по ипотеке, банковская организация может пойти навстречу, составив план реструктуризации без потери залоговой недвижимости.

При возникновении предпосылок к банкротству лучше заблаговременно обратиться с просьбой о пересмотре условий кредитования. Поскольку банкротство заемщика – продолжительный процесс, банк не сможет быстро получить свои деньги. Как итог – кредитор идет на рациональные и взаимовыгодные варианты разрешения проблемы.

Банкротство с ГК БКФ

Процедура банкротства – сложный процесс. Планируя заявить о несостоятельности, гражданин должен предусмотреть все нюансы и последствия, которые наступят для него. Справиться с этим самостоятельно сложно, следует привлечь на свою сторону опытных юристов.

ГК БКФ специализируется на банкротстве физических и юридических лиц более 15 лет. За это время мы подготовили команду опытных профессионалов, которые досконально знают, как провести процедуру с минимальными потерями для клиента.

Обратившись к нам, вы можете быть уверены, что банкротство при ипотеке пройдет для вас максимально быстро. Мы не только спишем долги, но и остановим начисление пени и просрочки, обезопасим вашу недвижимость от продажи.