Как должникам может помочь реструктуризация ипотеки

Реструктуризация ипотеки позволяет улучшить условия кредитования в рамках текущего договора с банком и адаптировать ежемесячную платежную нагрузку под изменившиеся обстоятельства заемщика. Однако процедура реструктуризации всегда проводится индивидуально на усмотрение кредитора и обычно влияет на кредитную историю физлица и его дальнейшие действия с задолженностью как внутри банка, так и при обращении к другим кредиторам.

Что такое реструктуризация ипотеки

Суть реструктуризации ипотеки заключается в изменении условий банком, которые оформляют в виде дополнительного соглашения к договору ипотечного кредитования. Инициировать процедуру может как заемщик, так и кредитор. В первом случае должник оформляет запрос на корректировку условий договора, если внутренние или внешние обстоятельства не позволяют ему вносить платежи согласно прежнему договору. Причиной для реструктуризации долга могут быть:

• потеря постоянного места работы или смена условий трудоустройства;
• рождение ребенка и получение материнского капитала;
• развод и переоформление ипотеки на одного из супругов;
• снижение постоянного дохода из-за проблем со здоровьем;
• временная воинская служба.

Иногда банки самостоятельно предлагают реструктуризацию добросовестным заемщикам: например, для удержания клиента перед уходом в другой банк разработали комплексные меры для повышения лояльности. Кроме того, реструктуризацию кредита банки предлагают в случае неуплаты и потенциального признания физлица банкротом.

Иногда реструктуризацию путают с понятием рефинансирования, однако последнее фактически представляет собой закрытие текущей ипотеки и получение нового кредита. Рефинансировать кредит может как начальный банк, так и новый кредитор. Поэтому реструктуризация часто становится превентивной мерой рефинансирования.

Кто может воспользоваться реструктуризацией

В большинстве случаев за реструктуризацией ипотечного кредита обращаются заемщики, которые по каким-либо внешним причинам испытывают финансовые трудности и вынуждены запрашивать у кредитора снижение платежной нагрузки. Обязательный критерий удовлетворения заявления банком-кредитором – вынужденная смена финансовых обстоятельств. Так, если заемщик продолжает систематически вносить платежи по ипотеке, а уровень его дохода остался прежним, маловероятно, что банк примет решение об изменении условий ипотечного кредитования.

Одновременно с подачей заявления необходимо представить и документальное подтверждение причин для реструктуризации займа. Такая процедура возможна и для граждан, чье материальное положение еще не изменилось, но заемщик предполагает невозможность вносить платежи в полном объеме, например в случае планового сокращения на предприятии, где он трудоустроен.

Реструктуризация долга при банкротстве может быть по инициативе как заемщика, так и кредитора. При этом механика реализации зависит от этапа судебного производства и утвержденного плана финансового управляющего.

Одновременно с реструктуризацией ипотеки внутри банка для ряда категорий граждан возможна такая процедура с государственной поддержкой:

• родители несовершеннолетних детей или студентов очной формы обучения;
• участники программы «Молодая семья»;
• инвалиды или их родители;
• ветераны военных действий.

Заемщики с хорошей кредитной историей могут рассчитывать на изменение условий ипотечного кредитования даже без предоставления документов о смене материального положения, если банк-кредитор запускает общую программу реструктуризации ипотеки в рамках внутреннего продвижения услуг и повышения лояльности клиентов. Однако для удовлетворения заявления в этом случае должна пройти большая часть ипотечного периода.

Варианты реструктуризации

Условия реструктуризации банк-кредитор устанавливает индивидуально для каждого должника, учитывая начальные условия кредитного договора, причину невозможности погашения долга в полном объеме и наличие дополнительных соглашений к договору. При этом выделяют несколько вариантов перекредитования.

Кредитные каникулы

Вводят, если должник испытывает временные финансовые трудности. Например, нетрудоспособность из-за состояния здоровья, отпуск по уходу за ребенком, временное прекращение работы предприятия, где трудоустроен заемщик. Кредитные каникулы могут полностью освобождать должника от уплаты ипотеки в течение полугода или предусматривать оплату процентов в течение этого периода без погашения основного долга.

Пролонгация кредита

Выбирают, когда необходимо снизить ежемесячную платежную нагрузку. Для этого продлевают срок ипотечного кредита, снижая разовые платежи. Этот вариант наиболее часто предлагают кредиторы, поскольку с увеличением продолжительности договора растет и сумма переплаты по кредиту.

Изменение валюты кредита

Этот вариант реструктуризации доступен для ипотечных кредитов, которые были выданы в иностранной валюте ранее 2015 года. После изменения стоимости валюты заемщику выгоднее перекредитоваться, чем выплачивать ипотеку на начальных условиях: в большинстве случаев это предотвращает банкротство.

Изменение схемы выплат

В зависимости от утвержденной в договоре ипотечного кредитования схемы выплат ежемесячные платежи могут быть фиксированными или дифференцированными. В последнем случае размер платежа снижается по мере приближения к завершению договора. В рамках кредитной реструктуризации банк предлагает замену дифференцированных платежей на ежемесячные фиксированные выплаты.

Уменьшение процентной ставки

Наиболее выгодный вариант для должника, поскольку подразумевает снижение ежемесячной платежной нагрузки без пролонгации ипотеки. Однако такая схема невыгодна для банка-кредитора, поэтому кредитные организации редко идут на такие уступки. Тем не менее заемщик может рассчитывать на такой способ перекредитования, если начальные условия в договоре заметно отличаются от текущей кредитной ставки конкретного банка и установленной ставки ЦБ РФ.

Списание части долга

Актуально при просрочке платежей, а также в рамках реструктуризации по банкротству. При этом кредитор списывает начисленные ранее штрафы и пени, а оставшуюся сумму долга выплачивают в соответствии с планом финансового управляющего. Часто такая мера позволяет должнику реабилитироваться и предотвратить продажу имущества.

Одновременно со стандартными вариантами ипотечного перекредитования в индивидуальном порядке банки-кредиторы рассматривают возможность государственной поддержки погашения ипотеки. Например, досрочное погашение ипотеки при внесении материнского капитала или участии в других государственных программах.

Основания для реструктуризации

Вне зависимости от выбранного варианта перекредитования поводом для этого должна быть объективная причина, существенно влияющая на материальное состояние заемщика. Без представления документального подтверждения банк-кредитор не будет рассматривать вероятность улучшения условий ипотечного кредитования. При этом основанием для реструктуризации задолженности может быть:

• временная или полная потеря или снижение дохода – включает в себя все варианты ухудшения материального состояния. Например, нетрудоспособность из-за болезни или рождения ребенка, увольнение с основного места работы, развод, смерть супруга или созаемщика. При этом в соответствии с причиной снижения дохода выбирают подходящий способ перекредитования;
• вынужденное увеличение затрат – актуально при появлении дополнительных обстоятельств. Например, рождение или усыновление ребенка, потребность в дорогостоящих лекарствах;
• временная или постоянная недееспособность заемщика – подразумевает прекращение трудовой деятельности, а следовательно, и отсутствие постоянного дохода для погашения ипотеки. Так, перекредитование выполняют, если заемщик прекращает трудовую деятельность вследствие травмы, получения инвалидности или ухода за инвалидом. К временной нетрудоспособности также относят срочную службу в армии, когда заемщик не может вносить платежи по кредиту;
• признание финансовой несостоятельности – процедура банкротства физического лица в рамках судебного разбирательства назначает план реструктуризации задолженностей с целью финансового оздоровления. В некоторых случаях кредиторы самостоятельно предлагают перекредитование заемщикам при систематических неуплатах с целью предотвращения вынужденного банкротства.

При этом каждый банк-кредитор устанавливает индивидуальные требования как к условиям перекредитования, так и к необходимым документам. Большинство кредитных организаций не допускают реструктуризацию, если ранее ипотека уже была рефинансирована или реструктурирована. Кроме того, кредиторы анализируют кредитную историю должника. Несмотря на отсутствие в законодательстве возрастных нормативов, банки обычно отказывают в перекредитовании заемщикам старше 70 лет.

Документы для реструктуризации

Для перекредитования следует обратиться в кредитную организацию со стандартным пакетом документов, который включает в себя паспорт или другое удостоверение личности, договор ипотечного кредитования с дополнительными соглашениями и приложениями, документы о владении недвижимостью и заявление о реструктуризации по форме банка. Одновременно потребуются документы, подтверждающие необходимость реструктурировать ипотеку с учетом подходящего основания:

• свидетельство о рождении или усыновлении ребенка;
• свидетельство о регистрации брака, разводе или смерти супруга;
• копия трудовой книжки и трудового договора, а также справка с места работы о сокращении или временном прекращении деятельности;
• справка по форме 2-НДФЛ за последние три месяца;
• справка об учете в региональной службе занятости и справка о выплате пособия;
• справки о социальных выплатах;
• медицинские справки и выписки, заключение о сроках болезни или инвалидности;
• публикация на Федресурсе о признании финансовой несостоятельности.

Следует приложить документы, подтверждающие хорошую кредитную историю, график ипотечных платежей, а также документы из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, если реструктуризацию проводят на основе государственной программы.

Как реструктурировать ипотеку

Для успешной процедуры реструктуризации долгов следует проконсультироваться с грамотным юристом и составить план перекредитования. Однако процесс можно начать и самостоятельно, придерживаясь пошагового алгоритма.

Подготовка документов

Обязательный этап, от которого зависит положительный исход обращения в банк, – изучение условий перекредитования, которые предлагает конкретная кредитная организация. Важно также изучить доступные государственные программы и сопоставить потенциальные условия с собственными материальными возможностями. Иногда реструктуризация заведомо нецелесообразна: например, при отсутствии доходов физическому лицу проще оформить банкротство через суд и решить вопрос с задолженностями с помощью финансового управляющего, которого назначает арбитражный суд.

Обращение в банк

После получения всех нужных справок необходимо обратиться в кредитный отдел банка или к специалисту по работе с задолженностями для уточнения условий перекредитования. Обычно сотрудники банка-кредитора запрашивают документы и берут время на индивидуальное рассмотрение возможности реструктуризации. После одобрения процедуры должник еще раз обращается в банк и пишет заявление на реструктуризацию, а также прикладывает всю необходимую документацию.

Решение банка и согласование плана

Поскольку все решения по перекредитованию принимают в индивидуальном порядке, нет фиксированного срока, в течение которого банк готовит документы на реструктуризацию. Однако важно подписать обновленные условия договора и получить новый график платежей. В случае отрицательного ответа должник может повторно запросить реструктуризацию или обратиться в суд с аналогичными документами, для того чтобы обжаловать решение кредитора.

Реструктуризация ипотеки после суда

Если кредитная реструктуризация была назначена решением суда в качестве этапа реабилитации в рамках банкротства физического лица, сам должник уже не участвует в процессе – от его лица выступает финансовый управляющий. В этом случае схему погашения задолженности выбирают с учетом требований кредитора и вероятности оплаты задолженности:

• изменение кредитных условий – актуально в ситуации, если у должника есть стабильная официальная работа или другие источники дохода. В этом случае финансовый управляющий составляет график выплат с учетом требований кредиторов. Дело может усложняться, если у заемщика есть несколько кредиторов и платежи по ипотеке не входят в число приоритетных. В этом случае банк-кредитор может отказаться от перекредитования и подать ходатайство в суд об удовлетворении требований с помощью реализации имущества должника;
• продажа имущества – происходит в том случае, если банкрот не в состоянии самостоятельно выплатить ипотеку или ипотека была оформлена на единственное жилье заемщика. Здесь финансовый управляющий назначает график торгов и схему выплат кредитору с учетом продажи имущества. Если должник совместно владеет имуществом с третьими лицами, то на торгах продают только его долю.

Перекредитование – необязательный этап признания финансовой несостоятельности физического лица. В некоторых случаях суд сразу же принимает решение о реализации имущества должника в счет погашения ипотеки и удовлетворения требований кредиторов.

Банкротство с ГК БКФ

При наличии значительной просрочки по ипотечным платежам физическим лицам нецелесообразно обращаться в банк с целью изменения условий кредитования. Кроме того, плохая кредитная история снижает вероятность положительного решения кредитора. В этом случае юристы ГК БКФ помогут провести процедуру банкротства с учетом всех нюансов и последствий. Вне зависимости от пакета сопровождения клиенты ГК БКФ получают юридическую поддержку на всех этапах признания финансовой несостоятельности до получения справки от банка об отсутствии задолженности.

Реструктуризация ипотеки помогает справиться с временными материальными трудностями или получить наиболее выгодные условия кредитования, поскольку с течением срока договора могут значительно измениться внутренние банковские условия и ипотечная ставка ЦБ РФ.

Однако перекредитование не всегда может решить проблему задолженности, к тому же оно негативно влияет на кредитную историю должника и усложняет последующее рефинансирование в той же или новой банковской организации. Помощь квалифицированных юристов позволяет выбрать актуальный метод освобождения от долговых обязательств и выстроить план внесудебного или судебного банкротства.