Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве

В преддверии несостоятельности граждане небезосновательно обеспокоены вопросом, могут ли забрать единственное жилье при банкротстве. Согласно судебной практике, между единственностью и неприкосновенностью недвижимости для взыскания не всегда ставится знак равенства. Условие тождественности нарушается, если помещение находится в залоге, имеет пригодный для проживания банкрота и его семьи аналог или если при отчуждении, совершенном в течение трех лет до активации процедуры, выявлены признаки недобросовестности. Тогда единственное жилье теряет исполнительский иммунитет и включается в конкурсную массу для реализации при банкротстве.

Последствия банкротства

Кроме ограничений и запретов, обусловленных присвоением статуса (ст. 213.30 закона № 127-ФЗ), банкротящийся гражданин должен учитывать скрытые последствия и возможные потери имущества, казавшегося недосягаемым для кредиторов. Объектами пристального внимания для оспаривания становятся сделки, совершенные за трехлетний период до начала банкротства с переходом права собственности по договорам:

• дарения или мены с неравноценным исполнением встречных требований;
• продажи по цене на несколько порядков ниже рыночной стоимости;
• отчуждения родственникам, включая оформление брачного контракта и передачу ликвидных активов супругу, непричастному к несостоятельности.

Отчужденное жилье при банкротстве физических лиц в случае признания сделок мнимыми возвращается в конкурсную массу для продажи с торгов и удовлетворения требований кредиторов за счет вырученных средств. Выявление фальсификации, мошенничества и сокрытия активов в ходе процедуры способствует сохранению числящихся обязательств вместо желанного освобождения от долгов (п. 4 ст. 213.28 закона № 127-ФЗ) с привлечением к административной и даже уголовной ответственности (ст. 196, 197 УК РФ).

Заберут ли единственное жилье в ипотеке

Неприкосновенность для взыскания не распространяется на ипотечное жилье при банкротстве (ст. 50 закона № 102-ФЗ). Если реструктуризация долгов оказалась безрезультатной или не назначалась из-за отсутствия дохода, то вырученные деньги после проведения торгов распределяются по схеме:

• 80 % направляется банку-залогодержателю;
• затем покрываются издержки, связанные с привлечением экспертов, проведением оценки и организацией торгов;
• оставшаяся сумма распределяется между заявившими требования кредиторами в соответствии с установленной арбитражным управляющим очередностью;
• положительный остаток (при наличии) после покрытия сопутствующих расходов направляется обанкротившемуся должнику.

Ни использование материнского капитала на первоначальный взнос, ни регистрация несовершеннолетних не могут сохранить ипотечную квартиру при банкротстве от продажи на аукционе. До конца 2018 года неурегулированные законодательно моменты позволяли гражданам погашать ипотеку за счет потребительских кредитов и займов, аннулируемых при несостоятельности. Однако Верховный Суд признал недопустимое ущемление интересов одних кредитных организаций за счет других и вменил в обязанность ипотечным банкам включать требования в реестр залоговых кредиторов. Иначе залогодержатель не вправе претендовать на объект залога (Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48).

Если у должника две квартиры

При наличии у должника нескольких объектов недвижимости решение о сохранении для проживания и изъятии для реализации будет принимать арбитражный суд. Судьи руководствуются составом семьи и обеспечением каждого члена минимальным метражом, а также сохранением жизненно важных интересов. При этом кандидат в банкроты должен иметь альтернативное жилье, приспособленное для круглогодичного проживания. Например, наличие двух квартир способствует реализации одной квартиры с торгов по банкротству и направлению вырученных средств конкурсным кредиторам. «Лишняя» недвижимость реализуется вне зависимости от формы собственности должника:

• единоличной – с разделом вырученных денег между кредиторами согласно очередности;
• совместной – с предварительной передачей причитающейся части средств второй половине;
• долевой – с соблюдением права преимущественного выкупа совладельцами.

Поскольку имущество на аукционе зачастую реализуется по цене, значительно ниже среднерыночного показателя, во избежание финансовых потерь должник может самостоятельно выбрать и реализовать объект недвижимости. Однако для сохранения ресурсов и недопущения обвинения в недобросовестности банкротящемуся лицу важно исключить фиктивные сделки с привлечением родственников.

В каких случаях можно потерять недвижимость

По букве закона и конституционному праву на жилище реализация единственного жилья при банкротстве граждан недопустима, поэтому подлежит исключению из состава конкурсной массы (п. 3 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ). Несмотря на иммунитет, к потере имущества могут привести:

1. Недобросовестные действия должника. В правовом аспекте добросовестность в гражданских правоотношениях предполагается априори, а при выявлении злоупотребления правом суд отказывает виновнику в защите (ст. 10 ГК РФ). К недобросовестности приравнивается искусственное превращение жилья в единственное, например при объединении нескольких квартир в одну.
2. Отсутствие статуса жилого помещения. Поскольку от взыскания защищено именно жилье, то объект недвижимости должен соответствовать техническим и санитарным нормативам для проживания (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Требования едины как для комнаты в нежилой пристройке, так и для фешенебельных апартаментов, относящихся к коммерческой недвижимости.
3. Необоснованное превышение метража. Законопроект, предусматривающий при процедуре банкротства изымать и реализовывать у должников недвижимость, площадь которой превышает установленные региональные нормы на проживание одного человека более чем в два раза, так и не получил статус закона. Это привело к сокращению площади жилья по решению суда до социального минимума региона.

Несовпадение адресов регистрации и проживания может расцениваться недобросовестностью должника, преследующего цель списания долгов с минимальными имущественными потерями. Ведь возникновение подобного положения свидетельствуют о наличии как минимум двух объектов недвижимости. Во избежание претензий со стороны кредиторов, финансового управляющего и суда целесообразно перед подачей заявления о несостоятельности обеспечить единство места прописки и фактического проживания.

Что точно останется у должника

Согласно гражданско-процессуальному законодательству, не подлежит изъятию следующее имущество (ст. 446 ГПК РФ):

• единственное жилье кандидата в банкроты или его часть при отсутствии аналогов, пригодных для постоянного проживания, кроме находящегося в залоге;
• земельный участок, на котором расположена недвижимость, за исключением объектов ипотеки;
• личные вещи и бытовые принадлежности за минусом раритетов и предметов роскоши;
• оборотные и внеоборотные активы, служащие для обеспечения жизнедеятельности инвалидов;
• средства, используемые в качестве основных для занятия производственной деятельностью, если оценочная стоимость не превышает 100 МРОТ.

В описи имущества, подаваемой одновременно с заявлением о несостоятельности, должен фигурировать полный перечень активов, обладающих иммунитетом и подлежащих взысканию. Отберут ли жилье при банкротстве, зависит от его «единственности», подтвержденной выпиской из ЕГРН, пригодности для проживания, отсутствия обременений и ограничений.

Как банкроту сохранить квартиру

Отсутствие альтернативного жилья препятствует продаже на аукционе единственного объекта недвижимости. Чтобы сохранить единственную квартиру, пригодную для проживания с семьей, должнику необходимо:

• указать в представленной описи полный перечень имущества, чтобы избежать обвинений в сокрытии других объектов недвижимости;
• исключить попытки придания статуса единственности незаконным путем;
• не совершать недобросовестных действий, преследующих цель уклониться от погашения задолженности;
• принять предоставленное жилье меньшей площади, соответствующее минимальным нормам населенного пункта.

Забирают ли жилье при банкротстве или оставляют в собственности банкрота, определяется соблюдением четкого регламента в процессе. После утверждения отчета арбитражного управляющего судом при отсутствии выявленных нарушений гражданин признается освобожденным от оставшейся части непогашенной задолженности с сохранением в собственности активов, обладающих иммунитетом к взысканию.

Преимущество обращения в ГК БКФ

Неоднозначность судебной практики, констатирующей принятие диаметрально противоположных решений судами в кажущихся гражданам схожих ситуациях, нуждается в правовой поддержке. Команда юристов компании ГК БКФ с 15-летним опытом в сфере банкротства поможет вам в проведении процедуры:

• не допустит обвинения в злоупотреблении правом;

• поможет получить финансовую свободу без потери имущества;
• защитит от давления коллекторов;
• прекратит начисление штрафов и пеней по долгу.

Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве, во многом зависит от мотивации сделки. В частности, реализацию жилья по цене ниже рыночного показателя можно трактовать желанием скорейшей стабилизации финансового положения для погашения долгов вместо незаконного отчуждения активов. Специалисты мгновенно найдут веские контраргументы доводам кредиторов, что подтверждается проведением свыше 1,6 тыс. успешных процедур по всей России.