Особенности банкротства застройщика: к чему нужно быть готовым

Процедуру банкротства застройщика по его собственной инициативе, заявлению дольщиков или государственных контролирующих инстанций проводят в соответствии с банкротством юридических лиц. Однако в этом случае следует учитывать характерные для застройщиков нюансы, которые в первую очередь отражаются на кредиторах – дольщиках. Перед стартом судебного банкротства застройщика необходимо оценить требования всех кредиторов, а не только требования участников долевого строительства.

Причины банкротства застройщиков

Длительные финансовые проблемы строительных компаний приводят к необходимости признания несостоятельности юридического лица. При этом к вынужденному банкротству застройщика и последующей ликвидации компании приводят как внутренние, так и внешние факторы:

• некорректные управленческие решения – наиболее актуально в том случае, если компания-застройщик выступает инвестором, а для долевого строительства привлекают третьих лиц;
• экономическая ситуация в отрасли – глобальные кризисы на рынке приводят к стагнации строительных компаний;
• рост стоимости сырья и работы подрядчиков и контрагентов – приводит к увеличению стоимости строительства и его вынужденной остановке;
• проблемы с поставками стройматериалов – вследствие ухода производителей с рынка, экономических санкций.

Помимо этого, одна из возможных причин финансовой несостоятельности фирмы-застройщика – преднамеренный вывод активов с баланса юридического лица для легального списания долгов перед кредиторами. В этом случае учредитель, руководитель и главный бухгалтер компании несут субсидиарную и уголовную ответственность за доведение бизнеса до банкротства.

Признаки банкротства застройщика

Закон о банкротстве застройщиков регламентирует прямые признаки финансовой несостоятельности юридического лица, к которым относят отсутствие обязательных платежей по долговым обязательствам (в том числе выплат заработной платы сотрудникам и коммунальных платежей) в течение трех месяцев, а также общую сумму задолженности свыше 300 тысяч рублей. При этом дольщики и кредиторы могут сделать вывод о потенциальном банкротстве застройщика и по косвенным признакам:

• приостановление строительства на значительный промежуток времени;
• отсутствие документов после окончания строительства для передачи помещений дольщикам;
• проблемы с разрешительной документацией на ведение строительства;
• отсутствие аккредитации на ипотеку.

При выявлении этих признаков дольщики или кредиторы должны проверить финансовое положение компании-застройщика. В некоторых ситуациях при возникновении этих нюансов застройщик уже не выходит на связь.

Как происходит процедура банкротства застройщика

Дольщики или другие кредиторы потенциального банкрота могут узнать о предстоящей процедуре судебного разбирательства из публичных источников. За 15 дней до подачи заявления в арбитражный суд инициатор процесса обязан опубликовать информацию о намерении на Федресурсе, в газете «Коммерсантъ» и региональном печатном издании. По истечении этого срока дольщик, кредитор, контролирующий государственный орган или сам должник может подать заявление о банкротстве застройщика.

В случае принятия заявления к производству суд назначает арбитражного управляющего, который проводит аудит финансовой несостоятельности должника и формирует реестр кредиторов. Однако в отличие от стандартной процедуры банкротства юридических лиц процедура для застройщика носит ускоренный характер. Здесь суд не назначает этапы финансового оздоровления и реструктуризации долговых обязательств, а сразу же признает юридическое лицо банкротом и назначает конкурсного управляющего для удовлетворения требований дольщиков и других кредиторов.

Куда обратиться дольщикам

В ходе судебного производства конкурсный управляющий обязан публиковать информацию о ходе дела на Федресурсе и в печатных изданиях и самостоятельно извещать дольщиков и кредиторов о порядке удовлетворения требований. Однако в действительности компании-застройщики не всегда предоставляют информацию назначенным арбитражным управляющим. В этом случае дольщикам следует обратиться к конкурсному управляющему для составления заявления об удовлетворении требований. При этом необходимо приложить доказательства права требования: например, копию договора долевого участия, копию паспорта и вторичную документацию, которая имеет отношение к взаимоотношению с застройщиком.

Требования дольщиков при банкротстве застройщика

Требования кредиторов при банкротстве застройщика предполагают не только погашение долговых обязательств перед подрядчиками, контрагентами и сотрудниками предприятия-банкрота, но также требования участников долевого строительства. Для этого составляют реестр кредиторов. Однако для включения требований в этот реестр дольщик должен заключить договор с застройщиком ранее даты подачи заявления о признании финансовой несостоятельности компании. Реестр дольщиков содержит такие требования:

• денежные – возврат суммы, потраченной на долевое строительство в соответствии с договором;
• материальные – передача жилого или нежилого помещения, машино-места.

Заявление о включении требований в единый реестр должно быть подано конкурсному управляющему лично или в форме заказного письма в течение трех месяцев после начала конкурсного производства.

Способы удовлетворения требований дольщиков

Способ удовлетворения требований выбирают в соответствии с индивидуальными условиями финансовой несостоятельности компании-застройщика и стадии строительства. Так, одновременно с финансовыми и имущественными требованиями к застройщику дольщик вправе через суд подать иск о выплате неустойки, предоставлении информации о ходе строительства. Причем в рамках удовлетворения требований реестра кредиторов передача помещения при банкротстве застройщика имеет смысл в том случае, если строительство завершено как минимум на 80 %. Денежные требования рассматривают в привязке к текущей стадии строительства. Несмотря на то что дольщик вправе потребовать возврат денег по договору долевого участия, на практике обанкротившийся застройщик вряд ли выплатит ему всю сумму.

Очередность удовлетворения требований

Дольщики обладают приоритетной позицией по сравнению с остальными кредиторами из реестра, однако удовлетворение требований при банкротстве застройщика при долевом строительстве происходит в соответствии со стандартными для юридических лиц нормативами. Вне очереди выплачивают текущие расходы, например поощрение арбитражного или конкурсного управляющего, оплату судебных издержек, привлечение необходимых специалистов для аудита банкротства. К требованиям первой очереди относят обязательные платежи, связанные с ущербом жизни и здоровья, второй очереди – расчеты с физическими лицами, третьей очереди – выплату долговых обязательств кредиторам.

На что можно рассчитывать при банкротстве застройщика

Несмотря на включение требований дольщиков в реестр кредиторов, процедура банкротства не гарантирует возврата денежных средств или частичной компенсации договора долевого строительства. Поскольку выплата кредиторам относится к обязательствам третьей очереди, наличие активов и имущества для реализации часто позволяет удовлетворить требования только частично. При этом учитывают не только требования дольщика, но и реальный ущерб – соотношение вложенных средств по договору долевого участия и текущей рыночной стоимости объекта недвижимости. В этом случае логично требовать от застройщика-банкрота удовлетворения не денежных обязательств, а предоставления жилого помещения.

Передача недостроенного дома новому застройщику

Один из участников дела о банкротстве компании-застройщика – фонд помощи дольщиков, куда застройщик обязан перечислять проценты от каждого договора в ходе строительства объекта недвижимости. Кроме того, во многих регионах действуют меры по защите от банкротства застройщика, которые обычно предполагают переход объекта строительства новому застройщику.

Однако меры взаимодействия с дольщиками определяются в индивидуальном порядке в зависимости от целесообразности завершения строительства. При этом финансирование окончания строительства происходит из регионального бюджета в рамках специальной программы поддержки, для чего в фонд защиты дольщиков подают ходатайство о завершении строительства за подписью главы региона.

Передача недостроенного дома дольщикам

В некоторых случаях дольщики на собрании кредиторов принимают решение о самостоятельном завершении строительства. Хотя самостоятельное завершение здесь только формальность – в действительности работы проводят по итогам ходатайства в фонд помощи дольщикам. Однако в этом случае не требуется привлечения региональных властей и новой компании-застройщика. Для передачи недостроенного дома дольщикам следует организовать жилищно-строительный кооператив и убедиться в отсутствии возражений от кредиторов четвертой очереди и залоговых кредиторов.

Как происходит денежное возмещение

Выплата денежных требований участнику строительства при банкротстве застройщика происходит с учетом отчислений компанией-застройщиком в фонд помощи дольщикам. Если отчислений не было или они выполнялись не по всем договорам долевого участия, удовлетворение денежных требований проводят в соответствии с регламентированным реестром кредиторов порядком.

Если же застройщик отчислял процент от каждого договора в соответствующий фонд, дольщику необходимо подать заявление о выплате компенсации. При этом ее объем рассчитывают на основе площади помещения и текущей рыночной стоимости. Если же расчет с компанией-застройщиком проводили через счет эскроу, дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть деньги.

Как передается жилье после банкротства

Передача жилого помещения после признания компании-застройщика банкротом зависит от стадии, на которой было прекращено строительство. Так, если дольщик уже подписал акт приема-передачи помещения, ему необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. Дополнительные действия здесь не требуются, поскольку право собственности признается постановлением суда. Если же акта-приема передачи не было, следует для начала подать заявление в суд для вынесения решения о праве собственности. При этом суд удовлетворит требование, если соблюдены те же условия, что и при передаче дома другому застройщику.

Что будет с ипотекой при банкротстве застройщика

Признание компании-застройщика банкротом не освобождает дольщика от выплаты ипотеки вне зависимости от начальных условий кредитования, но выступает веской причиной для рефинансирования кредита. Многие банки идут на уступки и предоставляют кредитные каникулы на время судебного разбирательства с потенциальным банкротом. Для этого менеджеру банка следует представить документацию о признании застройщика банкротом и отчеты конкурсного управляющего о ходе судебного разбирательства и выплаты кредиторам в порядке очереди.

Законодательство о банкротстве застройщиков

Федеральный закон № 127 учитывает не только защиту дольщиков и других кредиторов, но и права застройщика при банкротстве. При этом поправки в закон снижают вероятность значительного материального ущерба при финансовой несостоятельности компании-застройщика. Так, с 1 июля 2019 года застройщики обязаны работать не по договору долевого строительства, а через счета эскроу, а расчеты с подрядчиками и сотрудниками следует выполнять за счет собственных средств компании или привлечения кредитных активов.

Как провести банкротство с ГК БКФ

Юристы группы компаний БКФ проводят банкротство физических и юридических лиц в соответствии с требованиями законодательства и соблюдения нюансов финансовой несостоятельности застройщика. При этом специалист сопровождает инициатора банкротства на всех этапах процедуры и определяет методы взаимодействия с судебной инстанцией, арбитражным управляющим и реестром дольщиков и других кредиторов.

Несмотря на приоритетную позицию дольщиков при банкротстве застройщика, судебная процедура признания финансовой несостоятельности и выплаты долговых денежных обязательств происходит в соответствии со стандартным форматом банкротства юридического лица. Однако специфика банкротства компании-застройщика зависит от стадии прекращения строительства, объема дополнительных долговых обязательств, а также денежной или имущественной формы требований дольщиков в рамках реестра кредиторов.